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物业管理节能大有可为

建筑能耗的浪费,严重制约着物业服务企业的发展。然而,什么是节能?物业管理该怎么节能?是随手关个灯,还是节约用水?

       建筑能耗的浪费,严重制约着物业服务企业的发展。然而,什么是节能?物业管理该怎么节能?是随手关个灯,还是节约用水?显然,这些都是简单节能方法,浅层次对节能的理解。如今,一些物业管理企业在管理物业中运用专业技术,被称为“节能的践行者”。《房地产时报》特地邀请沪上物业公司中的节能模范和节能专家,提供各自的金点子。
  小专利能节电百亿元
  上海凡鑫投资管理中心董事长王文才
  1度电约烧400克煤,2500度电就是1吨标准煤,如以2500度电费一千多元计,平均改造一个建筑面积5万平方米的住宅小区,每年变频供水泵房节约电费至少1万元,省下煤炭可达近10吨。 “十二五”规划明确提出节能减排号召,合理用电、节约用电称为节能减排工作的重中之重。
  怎样才能不花大投入又可最大限度地节能?凡鑫投资管理中心通过长期摸索实践,针对楼宇的实际情况精打细算量身定做,只需对水泵进行小小改造,最高节能可达到70%。更新后的供水系统可以根据用水量调节水泵频率,在供水较少时低频运转,大大节省传统水泵不断启动时耗电量较大的缺点,相较以往节电至少在50%以上。数据显示,浦东新区海阳新村小区在改造前全年用电量是1183度,改造后仅为490度,节能高达58%。此外,改造后,避免了传统水箱储水方式易造成二次污染的问题,也节省了水箱和消毒设备的开支;用水低峰时设备进入休眠状态,可以延长机组使用寿命,并且减少水箱蓄水的二次污染,以及消除大楼定期清洗和检修时需要停水的矛盾;新供水系统无须专人值守,节约了物业成本。
  这套鑫能源楼宇变频供水节能装置已获得国家专利技术,全面创新变频水泵供水系统的节能技术,可综合实现住宅、宾馆、写字楼等建筑供水系统节电最高可达70%。鑫能源楼宇变频供水节能装置只需三天时间的改造安装,即可大显身手。不仅与原有供水系统完全兼容,只需增加节能设备,同时改造设施绝不影响供水,而且彻底解决了各大楼宇蓄水池在清洗或检修时的停水矛盾。
  目前,上海凡鑫投资管理中心特别提供资金,相当于免费为物业公司提供变频供水系统的节能改造,并免费提供技术服务10年,让业主与物业管理公司多方受益。目前,锦江之星上海世博店、浦发绿城、银马苑、谊达小区、海阳新村、青浦佳园、世纪苑等数十个工程改造试点已经完成,综合节电至少50%,最高可达70%,获得市场好评。上海有1万多个住宅小区,假如都能使用这项节能装置,一年节电就可达上百亿元,这是一个惊人的数字!
  三不管,物业节能动力弱
  上海诚成物业管理有限公司董事总经理茅伟雄
  物业公司在建筑节能中担当着重要作用和责任,但也处在矛盾中。
  看个数字。不完全统计,沪上有1.2万多个住宅小区,如果每个小区单单每年节电1万元,一年节省下来的总费用超过100亿元。然而,能源管理处在三不管状态。一是业主委托物业,把能耗费用转移给租客,节能动力不会很强烈。二是从政策法规角度,物业对能耗管理技术力量相对薄弱,法规要求物业公司在楼宇中的作用是保障运行,与节能有矛盾。三是付钱方即租客,相当一部分力量单薄,没有能力要求对楼宇进行改造。而且商办楼宇公建能耗大,业主往往采取酬金制聘请物业公司,在这种模式下,物业公司只会关注保障运行,节能动力不足。
  但是,建筑节能空间巨大。根据“十二五”国家发改委文件,其中要求公建2万平方米以上的建筑节能空间30%。 100亿元就是30亿元,这块“大蛋糕”非常诱人。统计下来,建筑往往存在三个环节的不匹配:一是原始设计以规范作为设计依据,配置都有相当大余地;二是风、水等每个系统之间匹配与使用人之间往往匹配度不高;三是管理者通常进行简单管理,如以温度来开关空调,其实里面有专业和技术要求。
  然而,物业公司在建筑节能又有着天然优势。首先它对系统的了解比任何人都深刻,其次与客户有密切联系,最后具有设备维护优势。如今,物业管理行业都开始对节能重视起来,点对点,局部进行改造,比如换个灯(照明系统),改造空调系统。最近,我们推出一个新模式,称为能源管理,即用户提供一套最合适的节能解决方案。正在针对建科大厦进行节能改造,预计节约将达到25%以上。
  找出“病症”合理节能
  上海浦江能源管理有限公司市场营销部经理孙捷
  物业管理要节能,首先要了解每个物业小区能耗到底集中在哪里?找出能耗关键点,进行节能局部改造。通过调研管理的各类物业发现,能耗首先集中在电,占物业能耗的90%以上。以小区物业为例,就是照明能耗最大,比如公共照明、景观照明,有些小区车库24小时照明。其次是生活水泵和电梯。如果是办公楼宇,用电集中在空调、车库、照明和地插。公共物业用电集中在车库、空调和生活水泵。归纳来看,各类物业能耗主要集中在空调、照明和生活水泵。
  如今,越来越多的小区开始引入成熟技术进行有效节能。比如水泵改造,大多数小区用的供水系统是“变频+水箱”,改造后采取无负压水泵,接入市政水管可利用原楼层供水管道。一个小区改造后,每月电费从4800元减到2400元。又如车库改造,日光灯换成LED灯管,还有的在此照明系统基础上增添分项计量和智能网管,由此形成管理新系统。在我们管理的一个物业中,某天晚上项目经理接到智能网管报警,能耗高出平日20%,项目经理马上打电话让轮值安保巡查是否有没有关的设备,安保这才发现有两台机器没有关。
  物业管理的节能改造方向在哪里?我认为物业公司没有必要研发产品,可从市场上寻找成熟产品。比如像凡鑫研发的专利技术 “鑫能源楼宇变频供水节能装置”,今后会与之寻求合作机会。其次资金方面,首选合同能源管理模式,这对物业公司没有资金风险,产生效益也可共同分享。最后管理方面,用智能化、网络化、可视化管理模式,提高管理效率,用智能化手段植入物业管理。
  前期介入提出节能要求
  上海景瑞物业管理有限公司工程技术部总监洪金华
  物业公司往往受制于成本,不敢在节能设备上花大投入,但为了生存,又不得不采取必要的节能手段。最常规的就是针对水、电、煤进行改造。景瑞物业在管理住宅小区时,觉得车库是能耗大头,但改造感应设置成本很大,怎么办?通常车辆进出有平常期、高峰期和低谷期。我们采取高峰期车库灯全明,平常期开二分之一照明,低谷期通过地感感应启动照明设备,即感应系统感应到车辆进入后才启动照明设备。
  不少住宅小区里电梯都会安装空调。为了保障设备运行,又能节约能耗,多采用的是家用空调,然而有缺陷,必需定时每天操作,不能自动启动,且一到夏季,整个能耗非常大。景瑞通过空调内机改造,早上8点到晚上8点运行。
  作为地产公司旗下的一家物业公司,景瑞更注重前期介入对机能提出要求。毕竟建筑外墙保温,门窗设计大小、朝向等,都对后期业主能耗产生较大影响。包括在设备选择上,不单选择节能性灯具,还要在控制方式上分路间隔控制。
  能源管理不妨“外包”
  上海其士物业管理有限公司(香港)大陆地区经理高九红
  很多小区由于开发比较早,不仅与现在的节能要求脱节,而且在环境改造上得不到支持。建议物业公司在市场上寻找能源托管方法,找到好的平台,外包实现能源管理。
  作为楼宇长期管理者,物业公司是节能的承担者。比如我们管理的是一个1999年建造的楼盘,因没有条件前期介入,后期履行物业节能碰到很多困惑,很多构造不允许实施节能管理。如果物业管理能渗透到物业前期,就好办多了。随着社会发展,一定要细分,购买专业服务,通过合同能源管理实现节能。此外,节能工作比保洁保安更,需政策鼓励,以实现节约能源大目标。
  节能标兵被诬“偷电”
  上海申大物业公司四季园小区经理蒋明华
  物业公司在节能上困惑不少。讲个实际案例,三年前街道要求各小区为节能做贡献,但开发商不允许添加设备,于是我们只好通过最原始的办法进行节能。比如4路灯改2路灯,把电费降下来。车库引入广告公司,和他们商量什么时候用广告公司的电多一点,什么时候用物业的电,然后把贴顶灯往下吊以增加亮度,并消灭一点无用的灯光照明,几番尝试,竟也成了当时的节能标兵。这些方法和今天的节能技术要求差远了。但搞了一段时间后,业主说物业公司在“偷电”。现在知道了凡鑫公司,他们研发专利技术“鑫能源楼宇变频供水节能装置”,免费给物业公司提供设备,还输出维护人员,这种模式应该大力推广。上海有那么多的住宅小区,如果每个小区都能在节能上动脑筋,减下来就是“贡献”。

    


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